부동산에 대한 이야기를 해봅시다.
지금
신축 1채 → 위치 좀 안좋고, 신축이라는 것 외에는 장점이 없음, 중저층
구축 1채 → 위치 진짜 좋고, 초중고품아, 교통편 우수, 주변 병원부터 없는거 없고, 로얄동, 고층
이 두개중에서 하나를 이번에 매각해야 하는데 부모님이 과제를 저에게 주셨습니다.
야 둘중 뭐 너 가질래?
??
물론 뭐 부모님 돌아가시면 제것이긴 합니다.
그래서 제가 좀 신중하게 생각을 하고 있는데.
처음에는 무조건 로얄 구축으로 생각했습니다.
→ 재건축을 한다고하면 Upside가 높기 때문입니다.
(물론 둘다 서울 아닙니다)
그런데 한가지 의문이 생겼습니다.
“재건축이 될 수 있을까?”
요즘 사실 1기 신도시들 상태가 좀 안좋습니다.
특히 제일 의외였던건 평촌인데요
여기는 이제 입지가 진짜 좋고 평촌 학원가도 있고 다좋은데
이런 곳도 지금 빠그러지고 있습니다.
심지어 여기는 리모델링인데 하다하다 리모델링도 못하고 있습니다.
알아보니까 싸우시고 계시더군요.
근데 재건축과 같은 사업의 핵심은 “속도”입니다.
진짜 쉽지않은 사람이긴 합니다.
근데 이사람의 인성? 에 조금 문제가 있지 말들은 전부 사실입니다.
결국 속도전입니다.
계속 건축비는 오르니까요.
진짜 말도 안됩니다.
재건축의 핵심이 뭔지 아십니까?
“분담금”입니다.
과거에 재건축은
헌집 줄게 새집다오
입니다.
진짜 헌집을 주면 새집을 줬습니다.
분담금이 사실상 없다해도 무방했죠.
자 근데 그러면 이 분담금을 다들 감당 할 수 있을까요?
아파트를 재건축해서 어떻게 수익이 나오냐
심플합니다 층수를 더 올리면 됩니다.
11층짜리가 22층으로 이렇게 말이죠
여기서 뭐 용적률도 있고 그런데 그건 스킵 하겠습니다.
근데 문제는 지금 아무리 못해도 현금 다들 3~4억은 필요한데 가능할까요?
아니요 안되죠 ㅎㅎ
규제도 그렇게 만드시는데 가능하겠습니까? 물론 달라질 수는 있습니다.
특히 지방이 정말 심각합니다.
근데 여러분 지금까지 아파트를 철거한다는 생각을 해보신 적이 있습니까?
폐허를 철거한다고요.
없으시죠?
일본은 지금 그래서 아파트의 철거비용을 적립하고 있습니다.
지금은 비록 단독주택이 폐허의 대표적인 이미지이지만 이제는 “아파트”가 그 대상이 될 수 있습니다.
지금까지의 이야기를 쉽게 이야기 해보자면
- 입지 좋은 구축 vs 안좋은 신축
- 둘 중 하나를 선택해야 함.
- 둘다 서울은 아님
- 근데 최근 상황을 보아하니 평촌과 같이 진짜 학군지도 상태가 안좋다.
- 지방은 이미 망함
- 일본은 지금 “철거 비용”을 적립중 → 아파트의 가치가 0이 될 수 있다고 생각.
- 이제 부동산을 다른 관점에서 봐야한다.
- 그리고 결국 어찌되었든 재건축은 “사업성”과 “분담금”의 싸움인데
- 입지 좋은 구축이 그게 또 애매애매함.
- 망했네?
라는 생각을 가지게 되었습니다.
제가 지금 또 부동산 시장에서 걱정되는 것은 바로 베이비부머의 죽음입니다.
그들의 자산을 상속을 해야하는데 그 상속세들을 버티실 수 있을지 의문입니다.
진짜 웃긴게 인플레이션 대비 상속세를 생각하면 이거 진짜 비쌉니다.
쉽게 이야기하면 과거에는 부자만 세금냈는데 이제는 서민도 내야하는겁니다.
→ 과거에는 짜장면이 2500원이어서 세금 안냈는데 이제는 9000원이어서 40% 세금 낸다고 생각하시면 편합니다.
이들이 상속세도 내고, 분담금도 낸다?
와 이거 좀 힘듭니다.
뭔가 생각이 많아집니다.
인구가 줄고 점점 사람들은 수도에서 살기를 원할겁니다.
→ 대한민국의 비교 사회는 더더욱 이를 부추길겁니다.
수도권은 더이상 수도권이 아닙니다.
“서울 외에는 전부 지방입니다”
이제 시작입니다.
좋은 글 잘 읽었습니다.
재건축의 핵심 리스크인 분담금 문제와 그 구조적 한계에 대한 인사이트, 잘 들었습니다!
같은 비서울이어도 서울 생활권에 편입된 지역(분당·판교 등)과 1기 신도시(평촌·일산)의 운명이 갈릴 가능성도 있을 것 같다는 생각이 드네요!