김 원장은 “강남 환자들에게 사람을 믿느냐고 물어보면 99.9%가 못 믿는다고 답한다. 사람을 안 믿으면 따뜻할 수가 없다”며 “원시사회의 원시인이 되는 것이다. 그게 바로 정신병동”이라고 말했다. 이어 “서로 경쟁하고 각축하다 보니 강남만의 독특한 분위기가 생겼다. 돈에 입각해 판단하는 문화가 너무 많다”면서 “강북에는 대를 이어 살아온 이웃이 있지만, 강남은 거의 다 돈을 벌어서 들어온 사람들이다. 사회적 규범이 자리 잡지 못한 빈틈이 있다”고 말했다.
-‘강남=거대한 정신병동’이란 표현이 도발적이다.
“환자들과 상담하다 보면 듣는 표현이다. 우리 병원엔 유흥업 종사자 환자가 많다. 그분들이 자주 그렇게 말한다. 술집에서 돈을 쓰는 사람 중에 사기꾼, 건달, 졸부가 많다. 도박이나 마약에 빠진 사람도 많다. 그런 무리만 계속 접하다 보면 다들 제정신이 아닌 것처럼 보인다.”
-책을 낸 후 2년이 더 지났다. 강남은 여전한가.
“강남만이 아니라 우리나라 전체, 전 세계가 미쳐 있다. 인간성이라는 게 서로 돕고 의지하고 감싸주는 것이다. 그게 없으면 정신병동이 된다. 정신병자는 결국 원시적인 에너지에 사로잡힌 사람들이다. 절제가 없고 이기적이다. 어떤 환자가 ‘전 세계에서 가장 관용이 없는 나라 1위가 한국’이라고 하더라. 맹수가 먹이만 보고 달리듯이 우리도 그렇게 산다. 경제 발전을 너무 빨리 한 탓에 돈에 대한 한이 생긴 것 같다.”
-환자에게 마약을 처방하고 성폭행한 의사도 있었다.
“프로포폴을 줄 때 케타민을 섞어주는 경우가 많다. 케타민은 마약이다. 프로포폴을 맞으면 굉장한 쾌감 속에 바로 잠든다. 환자가 저항하지 못한다. 그 앞에서 범죄 욕구가 꿈틀댄 것이다. 간호사를 퇴근시키고 CCTV도 자기가 다 없앴다. 그런데 포렌식에서 다 나왔다. 처벌받지 않고 들키지 않을 자신이 있었던 것이다. 환자를 보호해야 할 의사가 자기 앞에서 저항하지 못하는 환자를 성폭행했다.”
-강남역 의대생 살인 사건 동기도 ‘돈’ 아닌가.
“공부를 잘한다고 그 사람이 완벽한 것은 아니다. 본인은 자기 살인이 옳다고 생각하고 행동했을 것이다. 정신과적으로는 소시오패스적 경향이 있다고 본다. 옛날에는 거짓말하지 마라, 약속 지켜라 같은 도덕 교육이 많았다. ‘돈밖에 모르냐’는 말도 있었다. 그게 사라지고 성적만 좋아지면 된다는 식으로 키우면 다른 면이 취약해진다. 수단 방법 안 가리고 성취하려는 식이 되면 범죄에 대한 둔감해진다. 살인이라는 게 대단해 보이지만 순간적으로 벌어진다.”
-강남은 만들어진 지 50년 정도다.
“갑자기 졸부가 많이 생기니까 일확천금을 꿈꾸는 사람이 많아졌다. 한발 한발 올라가야겠다는 생각보다 수단 방법을 안 가리고 돈만 모으면 다 누릴 수 있다는 꿈을 꾼다. 강북에는 대를 이어 살아온 이웃이 있지만, 강남은 거의 다 돈을 벌어서 들어온 사람들이다. 사회적 규범이 자리 잡지 못한 빈틈이 있다. 그 빈틈을 파고든 게 강남의 분위기를 만들었다.”
-환자 99.9%가 아무도 못 믿는다고 답한다고 했다.
“환자들에게 데이터를 보여줘도 안 믿는다. 기사도 안 믿는다. 말이 곧 믿음이고, 믿음이 곧 관계다. 그게 없으니 본인도 힘들다. 무협지에서는 약속을 어기거나 거짓말을 하면 그 사회에서 인간 취급을 못 받는다. 내가 어렸을 땐 ‘사람 말을 어떻게 안 믿느냐’가 상식이었다. 지금은 ‘사람 말을 어떻게 믿느냐’가 상식이 됐다. 그게 원시사회다.”
-돈이 많은 사람이 마약과 도박으로 빠진다.
“사람이 느끼는 고통 중 제일 큰 것이 한가로움이다. 인간은 어릴 때부터 무수한 도전을 통해 살아왔다. 짜릿한 게 있어야 살맛이 난다. 밋밋하면 죽을맛이다. 그래서 마약은 성공한 사람을 타깃으로 한다. 자발성을 가지고 계속 나아가야 정신적으로 건강한데, 그게 끊겨버리면 위축된다. 인생이 심심해진다. 노력하지 않고 얻을 수 있는 쾌락을 선택한다.”
-스스로 자살을 선택을 하는 경우도 많다.
“자존심이 상해서 그러는 경우가 많다. 수치심으로 인한 선택이 강남에 제일 많다. 한 의사 환자는 자기 분노 조절을 못 해 화를 내는 모습을 남에게 보였다는 게 부끄러워서 그런 선택을 했다.가장 기구한 환자는 서울대 의대 시험에 2번 떨어진 환자였다. 거짓으로 부잣집 딸 행세를 하다가 들통난 뒤 ‘다음 생에 태어나면 꼭 의사가 될 거야’라는 말을 남기고 떠났다.”
-은둔형 외톨이가 묻지마식 범죄를 저지르기도 한다.
“세상에서 제일 겁이 많은 동물이 호랑이라고 본다. 겁이 많으면 자기가 더 무서운 존재가 돼야 한다. 그래서 결국 더 무서운 존재가 된다. 집에만 있으면 피해망상이 생긴다. 모든 게 자기를 위협하는 것처럼 느껴진다. 어느 순간 폭발하면 위협하는 존재보다 더 무서운 존재가 돼서 공격한다. 내 환자 중에도 엄마가 정성을 다해 치료해주려 했는데, 어느 날 엄마가 때리니까 ‘내가 죽기 전에 반드시 당신을 죽이고 죽겠다’고 한 적이 있다. 진료실에서 그 비약 직전에 멈춰 세우려면 상대가 자기를 해치지 않는다는 확신을 줘야 한다. 그게 참 어렵다.”
-사랑, 우정, 가족까지 돈이 매개하는 사회가 됐다.
“엄마가 전 재산을 딸에게 물려줬는데, 딸이 그 돈을 다 취하고 거짓말로 형제들에게서도 돈을 뜯어낸 케이스가 있다. 결국 그 엄마가 딸 때문에 죽었다. 마지막에 ‘나쁜 년’이라는 말을 남기고 갔다. 맹수가 먹이를 쫓듯이 오로지 돈만 향해 달리는 모습이었다. 결혼도 마찬가지다. ‘내 딸이 사위와 행복하게 살았으면 좋겠다’가 아니라 ‘내 딸이 돈 많은 부자가 됐으면 좋겠다’가 기준이다. 한 케이스는 할머니가 돈을 많이 남기고 갑자기 돌아가시자 딸과 며느리가 싸우다 딸은 뇌혈관이 터져 사망했고, 아들도 극단적 선택을 했다. 결국 다 세상을 떠났다.”
-회복은 어디서부터 시작해야 하나.
“극단적이지만, 사기를 좀 당하고 사는 것도 좋다. 사람을 만나다 보면 나도 사기를 당한다. 그런데 따지지 않고 ‘너, 이득 봐라’ 하면서 그 사람과의 관계를 이어간다. 300만원, 500만원 꿔가고 안 갚는 사람도 계속 만난다. 그 사람들이 나를 2번 속일 수는 없다. 사기를 좀 당하더라도 관계는 포기하지 않는 게 좋다. 강남 부모들에게도 자식이 하고 싶은 것을 마음껏 하게 열어주라고 말한다. 부모가 자기 가치관만 강조하면서 통제하면 안 된다. 사회성이 없으면 사람이 미쳐간다. 사회성을 함양할 수 있는 공적인 장이 더 많아져야 한다. 지금 같은 고통은 다 진통이고, 아픈 만큼 성장한다. 인간은 인간다워야 한다. 인간관계 회복에서부터 시작해야 한다.”
기계에 이름을 붙이고 말을 거는 ‘AI 반려화’ 현상은 연결 과잉의 시대에 인류가 느끼는 깊은 고독감과 맞닿아 있기 때문이다.
동물이나 식물에 붙던 ‘반려’라는 단어가 AI에도 붙었다. 현재, 데이터로 본 ‘AI 반려화’는 어디까지 진행됐나.
“‘반려’라는 단어에 주목하게 된 건 코로나 사태가 터진 2019년 말부터다. 당시 많은 사람이 생활 속 다양한 영역에서 반려동물, 반려식물처럼 정서적 교감을 나눌 대상을 찾았다. 생명체만 반려의 대상이 되는 것은 아니다. 이미 우리가 사용하는 생활가전에도 반려성이 스며들어 있다. 마치 반려동물을 대하듯 로봇청소기에 ‘로청’이라는 이름을 붙이고, 말을 거는 모습이 익숙한 풍경이 됐다. 지금 가장 급상승하는 반려 관련 키워드가 ‘반려 AI’다. ‘대화하다’ ‘속내를 털어놓다’ ‘나를 알아봐 주다’ ‘나를 위로하다’ 등 바로 이런 게 AI 서비스가 가진 장점이다. 누구와도 나누지 못하는 대화를 AI와 나눌 수 있고, 비밀도 보장된다. 무엇보다 큰 장점은 바로 응답(response) 기능이다. 말을 걸면 반드시 답이 돌아온다. 반려라는 키워드 자체가 인간의 오래된 본능인 동시에, 앞으로도 지속될 본능이다. 소비자가 새로운 기술에 애착을 형성하게 된 결정적 요인은 혁신적 기능보다 ‘나와 함께한다’는 반려성에 있다.”
대중이 AI와 ‘감정적’으로 유대하기 시작한 결정적 계기가 뭔가.
“2025년 3월에 일어난 지브리풍 사진 바꾸기 열풍이다. AI 기술이 ‘놀랍다’가 아니라 ‘재미있다’로 인식이 바뀐 시발점이다. 이때부터 AI가 업무 도구가 아니라 일상적 놀이 영역에 자리 잡았다.”
이후 눈에 띄게 나타난 변화를 떠올린다면?
“그 덕에 AI는 일상성을 확보하며, 서비스로서 활발하게 활용되기 시작했다. 그러면서 경험 소비(AI 서비스가 보여준 전형을 소비자가 직접 경험하는 것) 빈도가 높아졌다. 이를테면 가족사진을 AI로 바꿔 아버지에게 선물하는 경우다. 무엇보다 저변이 넓어졌다. 디지털 리터러시(디지털기기를 사용해 정보를 찾고 이해하는 능력)가 낮은 어르신들도 AI로 자기 사진을 바꿀 줄 안다.”
AI가 일상의 많은 부분을 대체하면서 편리해진 만큼 아날로그에 더 열광하는 경향을 보인다. 우리가 과거보다 더 갈구하는 ‘인간적 가치’는 뭔가.
“지금 유행하는 취미인 뜨개질, 필사(筆寫), 야구 직관(직접관람), 러닝 등에는 공통점이 있다. 역사가 오래됐고, 아날로그적이고, 같이 할 수도 있지만 혼자 즐기는 게 가능하고, 손과 발을 거의 고통스럽게 움직이는 활동이라는 점이다. 몸을 가진 인간만이 느낄 수 있는 현장감을 제공하는 장소로서 박람회, 축제, 꽃(자연)놀이도 인기다. 몸이라는 실체성을 가진 인간만이 느낄 수 있는 성취감을 맛보고 싶어서다.”
AI 시대에 현대인이 느끼는 불안은 단순히 ‘일자리 상실’에 대한 두려움 때문만은 아닌 것 같다. 데이터 이면에서 발견되는 현대인의 고립감이나 정체성 혼란의 원인은 뭔가.
“1995년 웹의 시대, 2010년 앱의 시대, 2025년 AI 시대가 열렸다. 그때마다 초기에는 불안이 몰려왔다. 무언가 엄청난 것이 오는 것 같은데, 구체적으로 무엇인지, 또 어떤 변화를 가져올지 모르니 불안하고 조급해졌다. 지금이 바로 그런 시기다. 특히나 AI는 인간과 닮았지만, 지능은 인간이 따라갈 수 없다. AI는 인간 고유의 영역으로 여겨지던 것에서 능력을 발휘하고 더 나은 결과를 도출한다. AI는 레퍼런스도 방대해 인간이 따라갈 수 없다. 여기서 인간은 좌절감을 느낀다. 또 다른 원인은 비전을 제시하지 않는 데 있다. 저속노화 열풍을 중년이 아닌 젊은 세대가 주도했다. 노화가 무서워서다. 아름다운 고령의 모습을 얼마나 제시하지 않았으면 자연스러운 ‘나이듦’을 무섭다고 느끼겠는가. AI가 가져올 미래에는 비전, 축복, 긍정적 변화가 분명히 있는데도 우리 사회는 겁만 주고 있다. 이제는 우리 사회가 그런 긍정적 미래를 적극 주목해야 한다. 앱의 시대에 디지털 노마드가 탄생하고 시공간의 자유를 획득한 것처럼, AI 시대에는 누구든 능력의 한계를 넘어설 수 있게 된다. 이는 인류에게 엄청난 선물이다.”
최근 1~2년간 대중의 행동 패턴에서 나타난 가장 흥미로운 습관의 변화는 무엇인가.
“불안함을 관리하기 위한 불안 관리템(안정감을 주는 행동이나 물건)에 대한 관심과 소비가 증가하고 있다. 앞으로 불안 관리 시장은 계속 성장할 것으로 보인다. 예를 들면 싱잉 볼(티베트와 네팔의 전통악기로 노래하는 그릇이라는 의미), 요가나 명상을 위한 아로마오일, 편안한 베개 같은 것들이다. 운을 좋게 만드는 운테리어·복테리어 아이템과 명태, 달항아리 같은 액막이 아이템도 인기다. 청년세대가 24절기와 제철 음식을 찾는 것도 흥미로운 지점이다. 지난해 동지에는 액운을 막아주는 동지팥죽과 팥시루떡이 엄청난 인기를 끌었다. 올해 초에는 관악산 정기가 좋다고 입소문이 나면서 최근 2030세대를 중심으로 관악산 연주대 등반 열풍이 일었다. 2030세대는 자신에게 복을 빌고, 안정감을 찾기 위해 행동으로 옮긴다. 이는 기계가 아닌 인간만이 느끼는 기분이나 기운에 큰 의미를 두기 때문에 벌어지는 현상이다.”
대중이 열광하는 키워드 중 겉으로는 기술적인 것처럼 보이지만 실제로는 ‘인간적 연결’이나 ‘자기효능감’을 중시하는 사례가 있나.
“스마트워치와 앱으로 운동량을 기록하는 러닝, 마라톤이 대표적이다. 운동과 담을 쌓고 살던 사람들이 러닝화와 운동복을 사서 코칭을 받는다. 처음에는 5㎞ 마라톤에 도전해서 완주해 메달을 따고, 다음에는 10㎞ 마라톤을 완주한다. 그다음은 하프 마라톤에 도전할 꿈을 꾼다. 마라톤 선수가 될 수도 없고, 대단한 기록을 세울 수도 없음에도 개의치 않는다. 내 몸으로 느끼는 성취감이야말로 누구도 대신해 줄 수 없는 ‘나의 것’이기 때문이다. AI가 대신할 수 없는 인간의 실체성이란 이런 것이다. 일에서 성취감을 느낄 수 없는 사람들은 어딘가에서 성취감을 느끼고자 한다. 누구에게나, 언제나 비전이 필요하다. 지금은 이 비전을 여가나 취미에서 찾는다. 마라톤용 신발이 비싸도 그 전문성에 투자한다. 이들에게 러닝은 남는 시간에 즐기는 취미를 넘어 ‘나’라는 정체성을 느끼게 하는 소중한 매개체인 것이다.”
AI로 인해 초개인화가 가능한 시대다. 그럼에도 오히려 ‘집단적 경험’이나 ‘날것의 불편함’에 매료되는 현상도 나타나고 있다. 이를 어떻게 해석하나.
“트렌드는 길항(拮抗)이다. 풍선 한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어나오는 것처럼 반대되는 것이 이어서 뜨게 돼 있다. 롱패딩에 이어서 쇼트패딩이 유행하고, 디지털이 인기를 끌면서 디지털 디톡스도 뜨는 것처럼 말이다. 디지털과 AI가 차고 넘치는 시대에 아날로그 문화의 산물인 필름 카메라를 갖고 싶어 하는 것도 같은 이치다.”
AI 반려화 시대에 기업이 단순한 ‘편의 제공자’를 넘어 대중의 ‘반려자’가 되기 위해 갖춰야 할 태도 혹은 덕목은 뭔가.
“다정한 커뮤니케이션이다. 자동차에 AI 소프트웨어를 탑재한다고 생각해 보자. 어떤 캐릭터가 유리할까. 똑똑한 비서? 선생님? 엄마? 그보다는 아마도 다정한 친구가 유리할 것이다. 상냥하고 다시 만나 대화하고 싶은 친구말이다. 인간이 갖춰야 하는 경쟁력 역시 다정함이다. 인간과 인간 사이의 커뮤니케이션 능력이 더 가치 있게 될 것이기 때문이다. 미래에는 똑똑한 인간보다 다정한 인간에게 값을 더 지불할 것이다.”
이 시점에서 우리가 주목해야 할 ‘인간 중심의 키워드’를 제시해 달라.
“서사다. 내년에 낼 ‘트렌드 노트’에 서사를 심도 있게 풀려고 한다. 올해 초 넷플릭스에서 방영한 ‘흑백요리사2’가 엄청난 인기를 끌었다. 흥미로운 점은 1편과 달리 2편에서 우승한 최강록 셰프의 레시피는 화제가 되지 않았다. 그 대신, 요리하며 단 90초도 자신을 위해 써본 적이 없다는 그의 서사가 큰 울림을 줬다. 마지막 미션인 ‘나를 위한 요리’로 그는 가장 자신 있는 조림 요리가 아니라 힘들었던 과거를 떠올리게 하는 음식을 선보였다. 자신의 서사를 요리로 만든 것이다. 최화정·홍진경·추성훈 씨가 잘나가는 인플루언서로 자리 잡은 것도 그분들이 저마다 쌓아온 시간과 경험은 누구도 대체할 수 없는 서사이기 때문이다.”
AI 시대에 끝까지 대체되지 않을 ‘인간만의 고유한 영역’은 무엇이라고 생각하나.
“끝까지 살아남을 트렌드는 건강이다. 가족이나 남을 위한 건강이 아닌 스스로 지키기 위한 건강 말이다. 인간은 자기 자신을 포기하지 않는다. 어떤 상황에서든 성취감과 비전이 있어야 한다. 그런 면에서 건강은 성취감과 비전을 모두 부여하는 자기 만족적 웰빙이며, 스스로 땀을 흘리고 노력해야 지켜낼 수 있는 대체 불가한 가치다.”
미국 통계국 인구 이동 자료에서도 같은 흐름이 나타났다. 통계국은 “2024~2025년 사이 물가가 급등하면서 대도시 성장이 크게 둔화됐고, 일부 대형 허브 도시에서는 인구 소폭 감소까지 나타났다”고 했다. 반면 중형 도시는 국내외 이주와 신규 주택 공급이 맞물리며 대도시와 소도시 사이 이른바 ‘골디락스(뜨겁지도 차갑지도 않은 적당한 상태) 구간’을 찾았다고 평가했다. 시민들이 대도시 경제권을 떠난다기보다, 같은 생활권 안에서 감당 가능한 외곽으로 거주지를 재배치하고 있다는 뜻으로 풀이된다. 직장은 도심에 두면서 집값·학군·치안은 교외에서 해결하는 모델이다.
비슷한 흐름은 유럽에서도 나타났다. 영국 최대 부동산 포털 라이트무브가 집계한 ‘2025년 해피 앳 홈 인덱스’ 1위는 런던도 맨체스터도 아닌 노스요크셔 마켓타운 스킵턴이었다. 이 도시 인구는 약 1만5000명 수준이다. 스킵턴에서 거래되는 평균 부동산 매물 호가는 32만6093파운드(약 6억5700만원)로, 영국 전국 평균 36만4833파운드(약 7억3500만원)보다 12% 낮았다. 라이트무브는 “주거 만족도는 집 자체만으로 결정되지 않고, 지역사회와 자연환경, 필수 시설 접근성에 크게 좌우된다”고 설명했다. 영국 일간지 선데이타임스가 72개 지역을 학교·교통·하이스트리트 활력 등으로 평가한 ‘2026 베스트 플레이스’ 전국 1위 역시 잉글랜드 동부 중형도시 노리치(약 14만명)가 차지했다. 인구가 몰린 런던 안에서는 리치먼드어폰템스(약 19만5000명) 자치구와 캠든(약 21만명)이 순위권에 올랐다. 전문가들은 대도시 전체가 외면당하는 게 아니라, 대도시 안에서도 녹지·문화 접근성이 좋은 동네에는 수요가 집중되는 양극화 양상이 뚜렷하다고 했다.
일본은 양상이 더 복잡하다. 일본경제 전문지 동양경제가 안심도·편리도·쾌적도·부유도 4개 분야 20개 공적 지표로 평가한 ‘2025 살기 좋은 도시 순위’ 1위는 호쿠리쿠 신칸센 연장으로 접근성이 개선된 제조업 거점 후쿠이시(약 20만명)였다. 부동산 기업 다이토켄타쿠가 실제 거주자 만족도를 누적 조사한 순위에서는 홋카이도 히가시카와초(약 8000명)가 1위를 차지했다. 이 도시는 맑은 지하수에 기반한 생활 인프라와 경관 조례, 도시 전략 등이 높은 평가를 받았다.
물론 실제와는 괴리가 있겠지만.
한국 사람들의 마인드에 바뀔 수 있겠다는 생각이 듭니다.
저성장과 동시에 동유럽과 같이 신분상승의 계단이 없어지며 계층이동 고착화. → 각자 자신의 “자아”와 “현실”과 타협하여 교외로 이동
시장에서는 편의상 데이터센터 ABS 또는 DCS(Data Center Securitization)라고 부르지만, 법적으로는 전통적인 ABS와 구조가 다르다는 이야기다. 전통적인 ABS는 자동차대출, 신용카드 매출채권, 모기지처럼 시간이 지나면서 원리금이 상환되고 사라지는 금융자산을 담보로 한다.
반면 DCS의 발행 주체인 SPV는 데이터센터 건물과 전력, 냉각설비, 고객계약 등을 직접 보유한다. 고객 매출에서 전기료와 운영비를 제외한 현금으로 채권을 상환하지만, 채권을 모두 갚아도 데이터센터는 계속 남는다.
그래서 SEC는 DCS를 자기청산형 금융자산보다 데이터센터라는 실물자산을 운영하는 사업에 더 가깝다고 판단했다.
다만 데이터센터 모기지를 담보로 한 CMBS는 여전히 기존 ABS 규정의 적용을 받는다. 데이터센터와 관련된 모든 채권이 규제에서 빠지는 것은 아니다.
SEC에 제출된 자료를 보면 전형적인 DCS의 최초 LTV는 담보가치의 70% 이하이고, 나머지 약 30%는 스폰서가 보유하는 지분가치다.
이것만 보면 서브프라임 모기지처럼 시작부터 자기자본이 거의 없는 구조는 아니다. 애초에 서브프라임 모기지 사태는 모기지채권의 보험의 보험이라는 말도 안되는 인간의 탐욕이 만든 허상의 광기였다는 것을 보면, 이번 해석으로 스폰서의 경제적 부담이 당장 30%에서 0%로 사라지는 것도 아니라는 점에서 벌써 겁먹을 필요는 없다. 다만 채권 투자자는 원칙적으로 데이터센터 운영회사나 스폰서 전체에 상환을 요구할 수 없다. 유동화된 데이터센터 자산과 그 현금흐름에 의존해야 한다.
DCS의 예상상환일은 일반적으로 약 5년인데, 법적인 최종만기는 25~30년이다. 데이터센터가 5년 동안 벌어들인 돈으로 원금을 전부 상환하는 것을 목적으로 한다고 보는 것보다, 5년 뒤 새로운 채권을 발행해 기존 채권을 차환하는 것을 전제로 설계됐다고 보는 편이 좀 더 앞뒤가 맞는다.
사업이 성장하고 데이터센터의 가치가 유지되면 문제 될 것이 없다. 허나 ‘모든 버블이 그러하듯’ 5년 뒤 금리가 높아졌거나, 수요가 빠져나갔거나, 그로 인해 담보가치가 하락했다면 이야기가 달라진다. 결국 DCS의 신용은 데이터센터가 오늘 얼마를 버느냐뿐 아니라, ‘5년 뒤에도 자본시장에서 같은 평가를 받을 수 있느냐’에 달려 있다
3. 아직 크기는 작지만 속도가 빠르다.
이번 기사에 따르면 데이터센터 유동화증권의 연간 신규발행액은 2020년 약 24억달러에서 2025년 155억달러로 증가했다. 불과 5년 만에 6배 이상 커진 것이다.
Latham이 SEC에 제출한 자료에서는 2018년 최초 거래 이후 누적 DCS 발행액이 500억달러를 넘어선 것으로 나타난다.
500억달러라는 절대적인 규모만 보면 아직 금융시스템을 흔들 정도는 아니다. 2006년 미국의 비기관 MBS 발행액은 1.15조달러였고, 그중 71%가 서브프라임 또는 Alt-A 모기지를 기초자산으로 하고 있었다. 현재 DCS와 2006년 미국 주택금융을 단순 비교하는 것이 무리일 정도로 규모 차이가 크다. 게다가 전체 금융시장의 크기 역시 그때와는 비교할 수 없을 정도로 커졌다는 것도 고려해야한다.
허나 중요한 것은 현재 규모보다 방향과 속도라고 생각한다. 그동안 데이터센터 건설자금은 주로 빅테크의 영업현금흐름과 회사채에서 나왔다. 이제는 DCS와 CMBS, 프로젝트파이낸싱, 사모신용, 합작회사, 장기 임차계약, GPU 담보대출까지 자금조달 방식이 확장되고 있다. 현금으로 시작했던 AI CAPEX가 점점 금융상품을 통해 조달되는 구조로 넘어가는 중이고, 이 말은 실물과 금융이 서로 영향을 크게 미치는 구간으로 들어서고 있음을 의미한다.
20년전과 비교할 수 없을 정도로 체력이 강해졌다고 평가할 수 도 있지만, 거꾸로 지금 버블이 터지면 20년 전과는 비교할 수 없을 정도의 재앙이 닥칠 것이라고 해석할 수 있는 것이다.
4. 2003~07년의 주택버블은 어떻게 커졌을까
사실 개인적으로야 2008년에 초등학생이었기 때문에 당시 사회가 어땠는지 기억나지 않는다. 그저 남아있는 기록으로서 당시 시대상을 어렴풋이 떠올려보는 정도 수준이다.
2003년 6월 미국의 기준금리는 1%까지 내려갔고, 이 수준이 약 1년간 유지됐다. 연준은 2004년 6월부터 금리를 올리기 시작해 2006년 6월에는 5.25%까지 인상했다.
낮은 금리와 집값 상승은 더 많은 모기지대출을 만들었고 지속적인 집값의 상승은 대출을 만기까지 보유하던 구조가, 대출을 만든 뒤 곧바로 팔아버리는 구조로 변하게 만들었다.
대출기관은 모기지를 투자은행에 넘겼고, 투자은행은 여러 모기지를 모아 RMBS로 만들었다. 대출을 장기간 보유하지 않는다면 차주가 20년 뒤에도 돈을 갚을 수 있는지 면밀하게 확인할 유인이 약해진다. 마치 우리가 주담대를 다 상환하지 않을 것이라고 생각하는 것처럼.
당시 시장에서 중요한 것은 좋은 대출이 아니라 팔 수 있는 대출을 많이 만드는 것이었다. 그 결과 2006년 미국의 서브프라임 신규대출은 약 6,000억달러까지 증가했고, 전체 모기지 신규취급의 23.5%를 차지했다. 대부분은 그대로 증권화됐다.
신용등급이 낮은 RMBS의 중, 후순위 조각은 다시 CDO라는 정신 나간 상품에 담겼다. 기초자산의 질이 낮아도 손실을 받는 순서를 조정하면 새로 만든 CDO의 상당 부분에 AAA 등급을 붙일 수 있었다. 그렇게 모기지 관련 CDO 발행액은 2003년 약 300억달러에서 2006년 2,250억달러로 증가했다.
집값 상승 → 대출 증가 → 증권화 → 투자자금 유입→ 추가 대출 → 집값 상승
전형적으로 금융이 실물자산 가격을 올리고, 올라간 자산가격이 다시 금융의 담보가 되는 구조였다. 여기에 투자은행의 레버리지와 repo, ABCP 같은 단기자금, CDS와 합성 CDO가 붙으면서 동일한 기초자산의 위험이 반복적으로 복제됐다.
결국 2008년 금융위기를 만든 것은 단순히 특정한 금융상품 하나가 아니라 그 뒤에 숨어 있던 인간의 탐욕이었다.
인간의 욕심은 끝이 없고 같은 실수를 반복하는 것은 유구한 전통아닌가?
5. 지금은 2007년보다 2003~04년에 가깝다
현재 AI 인프라 투자의 중심에는 여전히 막대한 영업현금흐름을 창출하는 빅테크가 있다. 이게 07,08년과의 결정적인 차이다. 서브프라임 사태의 문제는 소득과 담보가 부족한 사람들한테(심지어 옆집 개한테도 대출이 나왔으니) 집값 상승이라는 믿음 하나로 대출을 해준 것인데, 이번 인프라 사이클의 쩐주들은 웬만한 국가들보다 현금창출력이 뛰어나다.
현재 사이클은 우량한 기업들이 실수요를 바탕으로 인프라를 짓고, 금융시장이 그 자산을 담보로 새로운 상품을 만들기 시작하는 단계다. 따라서 지금을 2007년이라고 보는 것은 너무 성급하다. 오히려 좋은 자산과 강한 수요를 근거로 금융상품이 빠르게 늘기 시작했던 2003~04년의 모습에 가깝다고 볼 수 있다.
6. 이번 뉴스가 단기적으로는 호재인 이유
이번 SEC의 해석은 최근 막대한 채권 발행으로 인해 흔들리던 민간 신용 시장 센티에 안정감을 줄 수 있는 뉴스라고 생각한다. 규제 불확실성이 줄어들면 발행비용과 거래 복잡성이 낮아지고, 이는 데이터센터 사업자에데는 자본을 더 쉽게 회수할 수 있고, 회수한 자금으로 다시 데이터센터를 지을 수 있는 선순환으로 이어진다. AI 인프라를 둘러싼 민간의 신용창출 능력이 높아진다고 볼 수 있다.
이 뉴스가 AI 버블을 당장 터뜨리는 악재라기보다, 앞으로 더 큰 버블을 만들 자금조달 통로를 열어주는 호재에 가깝다는 생각이다. 버블은 나쁜 자산에서만 발생하지 않는다. 오히려 초반에는 모두가 인정할 수 있는 좋은 자산에서 시작되는 경우가 많다.
AI 수요가 강하고 빅테크의 신용도가 높으니 채권을 발행하기 쉽고, 채권발행이 늘어나면 사업자는 건설자금을 빠르게 회수하고, 회수한 자금으로 다시 데이터센터를 짓게 된다. 투자가 늘어나면 각종 장비의 수요가 증가하고 관련 기업들의 실적과 주가가 상승한다.
주가의 상승은 곧 금융자산의 가치상승을 의미하고 담보가치는 더 높게 평가되면 더 많은 돈을 더 낮은 금리로 조달할 수 있다.
이 과정이 반복되면 어느 순간부터 투자가 실제 최종수요보다 금융시장의 자금조달 능력에 의해 결정되기 시작한다. 아마 실제 수요에 대한 언급보다 금융시장에서의 언급이 더 중요해지는 순간이 진짜 버블이 될 것이라고 생각한다.
현재는 아직 빅테크의 FCF와 실제 AI 수요가 투자 사이클을 끌고 가고 있다. 게다가 아직 금융시장은 ‘그거 진짜 돈이 돼?’라는 의심을 끊임없이 보내는데, 현업자들은 혁명이라고 이야기 하고 있다. 지금이 버블이 아니라는 증거다.
향후 LTV의 비중이 높아지고, 스폰서 지분이 줄어들며, 신용도가 낮은 임차인과 선임대되지 않은 데이터센터까지 금융상품에 포함되기 시작하면 이야기가 달라질 것이다. GPU와 데이터센터의 잔존가치를 과도하게 평가하거나, 중, 후순위 위험을 다시 유동화하고, 장기자산을 단기자금으로 조달하기 시작한다면 AI 인프라 금융은 2006년의 MBS나 CDO와 비슷한 신용 시한폭탄으로 변할 수 있다. 아직 그 단계는 멀은 것으로 보인다. 다만 그쪽으로 갈 수 있는 길은 열리고 있는 것 같다.
7. 최근 조정과 진짜 사이클 종료 신호
최근 AI 관련 주식의 조정을 보면 버블이 이미 끝난 거 아니냐는 호들갑이 많다. 개인적으로는 아직.한참 멀었다는 생각이다. 데이터센터 채권의 신규발행시장이 열려 있고, 신용스프레드가 구조적으로 급등하지 않으며, 대형 임차인의 계약 취소와 AI CAPEX 삭감이 없다면 돈길은 아직 살아 있다고 봐야 한다.
2007년에도 주택 관련 주식의 하락이 아니라 신규 모기지 증권화가 급감하고, CDO 발행이 멈추고, repo와 ABCP 시장에서 자금이 회수되면서 신용사이클이 끝났다고 한다. AI 사이클 역시 주가보다 신용시장에서 먼저 종료 신호가 나타날 가능성이 높다.
잊으면 안된다. 우리가 주식쟁이이기 때문에 주식시장을 중심에 두고 세상을 바라보는 습관이 있는데, 자산시장에서 압도적으로 큰 시장은 채권시장이다
AI 수익화가 투자 속도를 따라오지 못하거나, 대형 임차인이 계약을 재협상하거나, 데이터센터와 GPU의 잔존가치가 하락하는 상황을 경계해야 한다. 아마 결정적인 문제는 결국 차환일 가능성이 높다. ‘어떻게든 돈을 구할 수만 있다면’ 문제가 터질 가능성은 낮다. 항상 문제는 터지기 전까진 문제가 안된다.
아마 버블을 터뜨리는 것은 AI 모델의 성능이 조금 낮아졌다는 뉴스보다 이런 신용사건일 가능성이 압도적으로 높다.
8. 투자자는 어떻게 해야 할까
버블이 만들어질 가능성이 있다고 해서 지금 모든 위험자산을 팔고 도망가는 것도 좋은 방법은 아니라고 생각한다.
2003년에 미국 주택버블을 예상했더라도 2007년까지 시장을 전부 피했다면 상당한 상승을 놓쳤을 것이다. 마이클 버리 이전에도 버블을 예언한 사람은 사람은 많았지만 전부 시장에서 사라졌다. 시장의 뜻을 거슬러서 숏을 쳤기 때문이다. 반대로 2007년까지 아무런 경계 없이 레버리지를 높였다면 2008년에 소리소문 없이 사라졌을 것이다. 이번 메모리 주식들의 조정은 그러한 탐욕의 일부에 대한 경고를 줬다고 생각한다.
결국 버블의 존재를 아는 것과 버블의 정확한 정점을 맞히는 것은 완전히 다른 문제다. 리스크를 100% 피할 수 있다고 생각하는 것은 내가 저점을 맞출 수 있다고 생각하는 것과 동일한 수준의 ‘오만’이다.
아직 신용이 정상적으로 공급되고 있을 때는 일정 부분 버블을 즐기되, 금융조건이 느슨해지고 신용의 질이 낮아질수록 조금씩 위험 노출을 줄여나가는 편이 현실적이라고 생각한다. 주가가 많이 올랐다는 이유만으로 비중을 줄이기보다 열심히 금융환경에 대해 공부을 하면서 살펴봐야 한다.
매크로 공부를 할 필요가 없다고? 글쎄… 오히려 이제는 매크로가 무엇인지에 대해서 면밀하게 아는 사람들이 리스크 관리를 잘할 수 있지 않을까 싶은데
다양한 유동성, 신용 지표들이 악화되기 시작하면 수익률의 마지막 몇 퍼센트를 포기하더라도 리스크를 줄여야 한다. 꼭대기에서 전량 매도하고 바닥에서 다시 전량 매수하겠다는 것은 뭐… 애초에 가능한 계획인지부터 살짝 의문이다.
항상 [마지막 한 입만…!]을 욕심 내다가 모든 것을 토해내는 것이 인간의 욕심임을 잊지 말자.
고객에게 쌍욕만 날리지만 1등인 항공사
고객은 항상 틀린다
가장 인상적인 말이 “서있는 좌석을 일반 좌석 대비 많이 저렴하게 판매하면 그 좌석이 가장 먼저 팔릴 것이다”
